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核心观点：
房企销售：整体成交持续改善，房企分化加剧。销售金额方面，根据克而瑞数据，23 年3 月百强房企实现销售金额7457 亿元，同比增长28.7%，增速环比上月扩大16.8pct，重点跟踪房企实现销售金额5388亿元，同比22 年增长21.0%，增速环比上月扩大2.2pct，本月市场氛围进一步回暖。3 月强信用销售同比增长51.5%，弱信用及违约房企单月销售同比下降，虽市场销售表现有所改善，但仅强信用房企同比获得增长。龙头房企中中海、招蛇等7 家房企实现单月销售同比增长，成长型房企中绿地、建发、滨江等实现单月正增长，越秀增长超过200%。
房企拿地：受土地市场影响，房企拿地持续低位。23 年3 月600 城商住用地成交建面同比下降26%，因土地出让节奏影响，3 月44 家样本房企中仅13 家企业参与拿地，拿地规模654 亿元，拿地力度13%。
从分信用房企拿地来看，受整体土拍市场节奏影响，强信用强投资房企放缓拿地，因而拿地力度回落至20%（22 年为27%），但仍高于其他房企，长三角及珠三角仍为主流房企重点布局领域。2023 年3 月，12家主流房企拿地利润率大幅上行至38%。
房企融资：融资成本持续低位，信用债渠道基本修复。3 月A 股样本房企实现债权融资609 亿元，环比增长160%， 3 月主流房企债权融资142 亿元，环比上升113%，本月房企融资规模大幅回升。全口径数据来看，房企2023 年3 月债券融资净流出568 亿元，发行到期比0.59x，其中信用债发行795 亿元，环比增长111%，两年来融资规模首次回升至700 亿元以上。23 年3 月房企境内债权平均融资成本为3.98%，融资成本持续低位。目前已有31 家房企公布股权融资计划，此外8 家房企已通过港股配股募集188 亿元。
房企估值及投资建议：板块估值底部波动，央国企领先修复。近一个月以来（2023 年3 月29 日至2023 年4 月28 日），沪深市场房地产板块表现不佳而港股市场表现改善。A 股方面，申万房地产板块当月绝对收益-2.6%，相对收益-3.2%。H 股方面，恒生地产类当月绝对收益+0.2%，相对收益+1.7%。3 月及4 月上中旬新房及二手房成交规模连续回落后企稳，从供给端来看，新开工及投资水平仍处于低位，地产实际对经济的正向拉动作用仍有限，预计后续政策环境将维持温和水平，强信用房企把握窗口期进一步调整资产及负债结构，若市场持续转好，将有望实现“资金-土地-销售-业绩”的弹性修复路径，推荐关注高增长、强投资、报表加速扩张的房企的复苏弹性及投资机会。
风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，资金面政策收紧进一步加码等。
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