江苏南通中院宣判了一例影院拖欠房租的案件。
南通某影院与某商圈运营公司签订了《房屋租赁合同》、《综合服务协议》，合同约定：影院承租运营公司位于南通崇川区某广场的三个区域，租赁期限15年。2020年2月至7月因疫情影响，该影城停止营业，无法交付租金，协商不成，因拖欠租金遭到商场起诉，要求影院支付租金、综合服务费以及违约金等费用。
崇川法院经审理认为，根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。但即使疫情属于不可抗力，由于并不可归责于合同任何一方，故由此导致的合同无法履行所造成的损失应由合同双方分担。所以判决运营公司对影院2020年2月至4月的三个月租金78222元及综合管理费39111元酌情予以减免。
一审判决后，原告不服，提出上诉。南通中院二审驳回上诉，维持原判。
这样的事例屡见不鲜。租金问题，究其根本，是地产行业大兴之时影院恶意竞争，2014年-2016年这个时段，行业发展进入高峰期。那个时候，看到影院生意好做，大家都一哄而上。高票房风口，外界很多资本也纷纷进来逐利，包括地产商。竞争开始白热化，就好比合理情况下租金50块钱一个平方的店面，卖到100块钱，还有人抢着要。哄抢场地所带来的“反噬”，一场疫情又将这场反噬拉扯到极致。
疫情期间，有很多影院由于交不起租金又协商未成或诉诸法律或与商场撕破脸，其中由于租金纠纷被商场封锁大门的例子也时有出现。在这种情形下，有的选择申请破产，有的则将影院交给商场接管。
“即便是减半的租金，在没有收入的情况下，影院还是负担不起。”一位影院从业者感叹道。
“很多三五百万元票房的中小影院，都拖欠了两三百万元的房租，国内可能有1000家左右的电影院因为交不起房租被甲方接管了。”某行业人士表示。影院产业链承受了前所未有的压力：现金流短缺的，无法撑过3个月。
然而，商业综合体同样也是疫情的“受害者”。商业地产的日子也同样不好过，持续的疫情导致商户很难正常开展经营，有知情人士表示，一些知名开发商旗下购物中心空置率甚至接近40%，还出现知名开发商的区域平均招商率跌到了70-80%的情况。这也是影院减租为什么这么难的原因之一。他们也焦灼于影院要求持续减免租金的诉求；已签约未开业的影院，纷纷因之前签约租金过高，要求重新洽谈租金或解约……
影院是商业综合体最大的“乙方”，长期以来两者一直被认为是“黄金搭档”，商业综合体少不了影院，影院离不开商业综合体。几乎每一个大一点的购物中心在规划中都有影院这一不可或缺的业态。而从场地上来讲，影院是专用场地，一般很难转作他用。所以，从某种程度上说，两者确实是一荣俱荣一损俱损的关系。
在这样的背景下，是时候探讨新的合作关系。
以往，影院和商业综合体之间均是采用“固定租金”的模式。这是开发商最稳定的收入来源。随着城市经济的发展和购物中心的逐步成熟，与其他商业业态一样，电影院的固定租金每隔几个租赁年度就会有一次相应的上调。特别是近5年来，往年票房高，场地受到哄抢，影院一年的租金能占据影院票房的20%~30%。如果把票房5%作为专项基金，3%为营业费，92%进行分账，一般情况下影院最多只能拿到这部分的一半，也就是46%。如果拿20%付房租，剩下的26%用来付水电费、人工费、设备投资，以及办公费、招待费之类的其他费用，真正的收益着实不多。
现在这个情形下，如若还是按照以前的思路，对大部分影院而言，基本没有活路。当前情形下，需要考虑影院和开发商如何利益共享，风险共担，以票房提成的方式支付租金。比如以票房收入的10%作为租金。这样的方式就相对灵活，减少影院低谷时期的经济压力，不至于一下子陷入绝境。
同时，这种租金方式也将影院与商业综合体之间的利益深度捆绑在一起，风险共担、收益共享，而不是简单的场地租赁关系。在影院运营时，开发商给影院更多的支持与配合，让影院最大化的创造票房收入。
时下，对影院而言，这也许是一种理想模式。然而，对于商业综合体而言，也未必能够接受。“很明显，现在的票房和以前不能比，作为利益的另一方，商业综合体很难接受。”一位行业人士说到。
尽管从短期来看，风险共担、利益共享的分账模式在疫情之下对于商业综合体而言显得有些“吃亏”，但长远来看，如果商业综合体继续向影院和其他商户收缴高额租金，那么迟早会有大批影院和商户不堪重负从而关门倒闭，届时商业综合体也会慢慢变成空壳，这样的结果想必是谁都不愿意看到的。而如若商业综合体能够分担影院风险，二者相互依存，度过疫情寒冬的可能性也就可以更高一些，等到疫情过去，影院市场恢复生机，还可以为商业综合体引流，使得商业综合体得到更好的发展。
当然话也说回来，对于已经签订协议的影城，租金模式的改变无法一厢情愿，协商降租还是主要方式。而对于新建影城说，利益共享，风险共担，这很可能也是未来影院入住商业综合体的方式。影投公司也很可能将会选择某商业品牌作为战略合作伙伴，将旗下影院品牌作为唯一合作品牌，就像万达广场里的万达影城一样。原本没有亲缘关系的影院投资公司和商业综合体之间，也是有可能抱团发展的。这一点，我们也在横店影视的年报中发现了端倪，其2021年的年报显示，横店影视已经与三家大型商业集团签订了紧密型战略合作协议（即横店影视为唯一影城合作品牌），签约的项目 70%为战略合作企业项目，95%项目商务条件为纯票房分账或“阶梯式”。这种模式，从源头降低了运营成本，有效控制了投资风险。
总之，影院和商业综合体是一荣俱荣，一损俱损的关系。在实体经济都面临困难的时刻，双方都很难独善其身，二者需要相互扶持，才能跨越艰难，影院在疫情期间，要给予商业综合体更多理解，不能在行情好时“有福独享”，行情差时“有难同当”；商业综合体也应当多理解影院的难处，对于已经签订租金合同的，适当减少一些租金，对于还未签订租金合同的，可以考虑尝试风险共担、利益共享的模式。双方需要探索更多合作模式，在不损害自身利益的前提下努力做到合作共赢。
（题图及文中图片来源：艾维电影图库，图文无关）
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