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学区房价上涨的原因有哪些?

2021-01-19 14:14:00 来源:饭总选房

国家统计局70城房价最新数据来了,12月份北上广深二手房住宅价格全部上涨。

新房价格方面,4个一线城市价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京、上海和广州分别上涨0.3%、0.2%和0.7%,深圳下降0.1%。

二手房价格方面,环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。

初步测算,12月份一线城市二手住宅销售价格同比上涨8.6%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。

房价上涨的原因是什么?

先来看几个现象:

2020年深圳楼市频繁登上热搜,前阵子《证券时报》有篇文章讲,2020年,深圳的二手房均价达到了创纪录的87957元/平米,全国第一。

深圳涨完上海涨,最近上海的疯狂丝毫不亚于前段时间的深圳,业主的挂牌价似火箭般直线攀升。

北京虽然没有深圳上海那么疯狂,但部分学区房价格也涨了很多,业主报价节节攀升。万柳一套47平的北向一居,卖到850万,单价近18万/平,业主半年涨了90万

另外一套51平的一居同样如此,业主11月份挂牌房源,仅2个月涨价70万,去看房的人仍然络绎不绝。

另一个现象就是成交量上涨,2020年二手房成交16.8万套,新房成交4万多套(剔除保障房后),新房二手房总成交量超过20万套,接近历史高位。而且成交量从2020年11月开始忽然加速。新房方面,低总价房源在快速减少。二手房方面,不少购房者遇见关注的房子很快被秒的情况。

简单总结有以下几个原因:

1、深圳、上海一大波人在疯狂打新,导致新房去化速度非常快,库存骤减,反向也刺激了二手房市场。

2、因为疫情的原因,北上广深等城市学区需求明显增加,很多原本要出国读书的选择了一线城市,北京这一轮学区涨幅跟这个有很大关系。

3、这几个一线城市都属于前期调控的太狠,比如上海2016年出台了限购政策,将购房资质从2年社保调整为5年社保+已婚,二套首付7成,抑制了许多购房需求,与北京的317政策类似。几年过去,许多人已经有了资质且手里有了钱。

4、因为疫情,全球都在大放水,包括欧美、日韩在内的全球大部分央行,都拿起了货币宽松的工具,持续向市场注入活力,中国也不例外。

北京房价怎么走?

先说一个现象,上一轮房价涨价周期,也是先从深圳开始,然后上海,然后北京。

上周饭总在关于房价的论坛上给大家做了总结,我们再来回顾一下。

1、美国房价涨幅创2006年以来新高,冰岛这样的小国家呈现同样现象,主因是各国应对疫情大量放水导致。

2、中国疫情控制较好,央行同样进行了控制,但是M2从2020年4月起已经连续在10以上。

3、大陆过去两轮房价跳涨,2009年一波,2005-2007一波,在北京两个强烈信号:一个是学区房率先出现涨价、秒杀等现象;一个是地价大幅攀升且开发商积极拿地。目前市场信号均满足。

4、限购政策在北京压制房价1年半左右,二套认贷政策上一轮是2013年,但是还没执行多久就被去库存取代。本轮二套认贷政策马上要四年时间,许多家庭已经攒够了首付差价,开始积极入市。

5、北京市场目前存在外地游资进入北京买房的现象,游资普遍认为相对全国来说,北京是房价洼地。在南方宁波这样的三线城市,房价普遍在2-3万以上,高的4-5万,相对来说,北京地区价格便宜。

买房建议

首先说上车时机,建议大家尽早上车,遇见合适的好房源果断下手不要犹豫。

哪些房子值得入手呢?

延续2020年的趋势来看,强学区的房子价格势必还会继续保持坚挺,尤其是占坑的低总价小户型。

第二,好位置,好户型,好物业的房子,也就是饭总经常提到的三好房源,在北京,学区房是一个特殊的类别,除了学区,支撑房子本身的核心外在因素就是产业规划,配套资源。

支撑房子的内在因素就是户型以及小区物业管理,一个好物业、好户型能让你的房子比其他房子多卖出5-10%甚至更多。

第三,远郊没有产业规划、没有地铁、物业管理差的房子别碰,城内没有好学区,不好出租的房子别碰,除非你买了就是自己住,以后也不想着卖出去,这种房子即使出租,租金回报率也极差。

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